A Dação em Pagamento é o ato pelo qual o uma pessoa entrega a propriedade de algum bem, imóvel, automóvel, ou outro, como forma de pagamento para o cumprimento de uma obrigação.

Nas negociações imobiliárias, o mais comum é que o comprador ofereça como parte de pagamento um imóvel ou outro bem com valor menor, pagando a diferença em dinheiro ou com financiamento imobiliário.

O problema é que é o Comprador quem detém as melhores informações sobre o imóvel que pretende dar em pagamento. É ele quem sabe quais as respostas que o mercado já lhe deu, quando tentou vender, é ele quem sabe dos eventuais vícios ocultos do imóvel, ele é quem sabe se os vizinhos são barulhentos, e a rua onde o imóvel se localiza é boa ou ruim. O Vendedor, por sua vez, raralmente está procurando um imóvel justamente na localização e com as características do imóvel que se pretende dar em pagamento.
Há, portanto, uma assimetria de informações, que pode prejudicar o Vendedor.

A dica é que a de que (1) o vendedor conceda um prazo para que o comprador venda o seu próprio imóvel, pelo valor que ele entender que vale, (2) mas que, em não havendo a alienação do imóvel no prazo estipulado, que então o imóvel em Dação em Pagamento entre no negócio não mais pelo valor indicado pelo comprador, mas sim, por um valor menor, em que o Vendedor tenha segurança de conseguir vendê-lo sem amargar prejuízos.
A lógica é a de que (3) se o Comprador não conseguiu vender o imóvel pelo montante que ele afirmou que vale, talvez o real do valor do imóvel não seja aquele por ele indicado, (4) e, como a intenção das partes é ou deve ser a de manter o equilíbrio contratual, nada mais justo que o imóvel dado em pagamento, então, entre no negócio por um valor menor, que viabilize sua venda pelo Vendedor, o qual recebeu para si um imóvel que não estava procurando.

É claro que este vídeo trata sobre lógica e coerência de negociação. Não há nenhuma previsão legal desenhando a forma de se realizar uma negociação.

O contrato de locação com opção de compra é uma modalidade muito pouco usada no mercado imobiliário brasileiro.

Ele facilita a venda do imóvel para pessoas que não possuem os recursos financeiros disponíveis no momento, mas que possuem real interesse na compra.
Ele consiste em se (1) um contrato de locação comum, (2) em que há uma cláusula, com um prazo determinado, em que o vendedor se compromete a não vender o imóvel para outras pessoas, e, neste período, o locatário terá a opção de exercer a opção de compra, pelo valor pré determinado, e nas condições pré ajustadas. (3) caso o locatário não exerça a opção de compra, após findo o prazo, o proprietário poderá retomar sua tentativa de venda para outras pessoas. (4) é possível se prever que os alugueis pagos se converterão em abatimento do pagamento do valor ajustado, ou não. Normalmente quando o aluguel se converte em pagamento do valor do bem, ele (o valor do aluguel) é maior do que seria se assim não fosse. Isso costuma ser feito para compensar os efeitos inflacionários. (5) também é possível se fixar um índice de correção sobre o imóvel, o cuidado que se recomenda é quanto ao eventual desajuste entre a real inflação do mercado imobiliário e o índice de correção escolhido.

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Guilherme Collin
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Fones: 51 32281219 / 51 999857991

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